विवाद की पृष्ठभूमि
यह मामला सद्हा, छपरा स्थित एक आवासीय भूखंड के आवंटन से उत्पन्न हुआ, जो बिहार राज्य आवास बोर्ड द्वारा याचिकाकर्त्री के दिवंगत पति के पक्ष में किया गया था।
दिनांक 08.11.1996 को बोर्ड ने भूखंड संख्या HP-142 उन्हें 1,23,480 रुपये की अस्थायी कीमत पर आवंटित किया। आवंटन आदेश (पत्र संख्या 112 दिनांक 08.11.1996) के तहत उन्हें 30 दिनों के भीतर 31,744 रुपये जमा करने थे और 60 दिनों के भीतर, अर्थात 31.12.1996 तक, अनुबंध निष्पादित कराना था।
दुर्भाग्यवश, याचिकाकर्त्री के पति की मृत्यु 04.11.1998 को हो गई। याचिकाकर्त्री के अनुसार, वह बोर्ड के भूमि एस्टेट अधिकारी के कार्यालय गईं, उन्हें अपने पति की मृत्यु की सूचना देने और भूखंड अपने नाम पर हस्तांतरित करने का अनुरोध करने के लिए। हालांकि, भूखंड संबंधी अनुबंध कभी निष्पादित नहीं हुआ।
काफी बाद में, दिनांक 22.08.2017 के पत्र द्वारा भूमि एस्टेट अधिकारी ने याचिकाकर्त्री को सूचित किया कि मूल आवंटी की मृत्यु के बाद भूखंड संख्या HP-142 उनके नाम पर स्थानांतरित किया जा रहा है, बशर्ते कि मूल आवंटी पर लागू सभी नियम व शर्तें वे पूरी करें।
याचिकाकर्त्री का दावा था कि उनके दिवंगत पति ने भूखंड के लिए 31,744 रुपये जमा किए थे और इसके बावजूद बिहार राज्य आवास बोर्ड ने भूखंड उनके नाम पर पंजीकृत नहीं किया। अतः उन्होंने पटना उच्च न्यायालय की शरण ली और सिविल रिट अधिकारिता वाद संख्या 1581/2019 दाखिल कर यह निर्देश चाहा कि भूखंड उनके पक्ष में पंजीकृत किया जाए।
न्यायालय ने क्या जांचा और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय ने माननीय श्री न्यायमूर्ति मोहित कुमार शाह की पीठ के माध्यम से आवंटन की शर्तों, भुगतानों के समय, पक्षकारों के बीच पत्राचार तथा रद्द आवंटनों के पुनर्जीवन पर आवास बोर्ड की वर्तमान नीति की जांच की।
प्रतियाचिका में बिहार राज्य आवास बोर्ड (प्रतिवादी 2 से 4) ने पुष्टि की कि सद्हा, छपरा स्थित भूखंड संख्या HP-142 वास्तव में याचिकाकर्त्री के पति के पक्ष में पत्र दिनांक 08.11.1996 द्वारा 1,23,480 रुपये की अस्थायी कीमत पर आवंटित किया गया था।
बोर्ड ने आवंटन आदेश के प्रावधान 4(क) को रेखांकित किया, जिसके अनुसार आवंटी को आवंटन आदेश की तिथि से 30 दिनों के भीतर 31,744 रुपये जमा करने थे और 60 दिनों के भीतर अनुबंध निष्पादित कराना था। आवंटन में आगे यह भी प्रावधान था कि यदि आवंटी 30 दिनों के भीतर राशि जमा करने या 60 दिनों के भीतर अनुबंध निष्पादित कराने में असफल रहता है, तो यह माना जाएगा कि आवंटी को भूखंड की आवश्यकता नहीं है और आवंटन स्वतः ही रद्द हो जाएगा। ऐसे में जमा राशि का 20% जप्त कर लिया जाएगा।
न्यायालय ने नोट किया कि याचिकाकर्त्री के पति की मृत्यु 04.11.1998 को हुई। प्रारंभिक रूप से बोर्ड के प्रधान कार्यालय तथा प्रभागीय कार्यालय को उनकी मृत्यु की जानकारी नहीं थी। इसलिए कार्यपालक अभियंता, मुजफ्फरपुर प्रभाग ने मूल आवंटी को औपचारिकताएँ पूरी करने और 30 दिनों के भीतर अनुबंध पंजीकृत कराने को कहकर पत्र भेजे। ये पत्र संख्या 1183 दिनांक 08.03.1999 और 281 दिनांक 17.03.1999 थे।
बोर्ड के अनुसार आवश्यक भुगतान समय पर नहीं किया गया। उसका कहना था कि 31,744 रुपये की राशि विलंब से जमा हुई। प्रतियाचिका में भुगतान की तारीख 31.12.1996 दर्शाई गई है, जबकि निर्णय में अंततः दर्ज है कि याचिकाकर्त्री ने 23.03.1999 को मनी रसीद संख्या 767/35 के तहत अपने दिवंगत पति के नाम पर यह राशि कार्यपालक अभियंता, मगध प्रभाग के कार्यालय में जमा की।
न्यायालय ने बाद की तारीख को ही प्रासंगिक माना और पाया कि आवंटन की शर्तों के तहत यह राशि 31.12.1996 तक या उससे पहले जमा की जानी चाहिए थी। इस प्रकार मार्च 1999 में किया गया जमा स्पष्टतः अनुमत अवधि से बाहर था, जिसके फलस्वरूप आवंटन पत्र के प्रावधान 6 के अनुसार आवंटन स्वतः रद्द हो गया।
बोर्ड ने आगे यह भी कहा कि याचिकाकर्त्री ने प्रारंभ में अपने पक्ष में नाम परिवर्तन हेतु अधूरे कागजात प्रस्तुत किए थे। पूरे दस्तावेज केवल 2017 में उपलब्ध कराए गए। उसके बाद, पत्र दिनांक 22.08.2017 द्वारा बोर्ड ने अपने अभिलेखों में नाम बदलकर याचिकाकर्त्री का नाम दर्ज किया, परंतु स्पष्ट कर दिया कि मूल आवंटी पर लागू सभी नियम व शर्तें उन पर भी लागू होंगी।
न्यायालय ने 22.08.2017 के इस पत्र पर सावधानी से विचार किया। उसने ठहराया कि नाम परिवर्तन केवल भविष्य में आवंटी के आश्रितों से संवाद में सुविधा के लिए किया गया था, न कि किसी रद्द आवंटन को पुनर्जीवित या वैध करने के लिए। दूसरे शब्दों में, मात्र याचिकाकर्त्री का नाम दर्ज कर लेने से, समयसीमा का पालन न होने के कारण पहले से हो चुकी स्वतः रद्दीकरण की स्थिति समाप्त नहीं हो जाती।
आवास बोर्ड के अधिवक्ता ने कार्यालय आदेश संख्या 8499 दिनांक 26.09.2012 पर भी भरोसा किया। इस कार्यालय आदेश द्वारा रद्द आवंटनों के पुनर्जीवन की अनुमति दी गई थी, बशर्ते बकाया राशि वसूली जाए, जो या तो रद्द संपत्ति के अद्यतन बाजार मूल्य या बोर्ड द्वारा संशोधित बाजार मूल्य, जो भी अधिक हो, के आधार पर गणना की जानी थी।
न्यायालय को सूचित किया गया कि आदेश संख्या 10216 दिनांक 28.11.2012 द्वारा बोर्ड ने रद्द आवंटनों के पुनर्जीवन के लिए आवेदन करने की अवधि 31.01.2013 तक बढ़ा दी। यह समयसीमा आगे 30.04.2014 तक बढ़ाई गई। किन्तु वर्तमान में रद्द आवंटनों के पुनर्जीवन की प्रक्रिया निलंबित बताई गई।
बोर्ड ने यह भी इंगित किया कि याचिकाकर्त्री पहले ही बिहार के नगर विकास एवं आवास विभाग के प्रधान सचिव-सह-द्वितीय अपीलीय प्राधिकारी के समक्ष वाद संख्या 999950127111701550/2A के रूप में एक शिकायत मामला उठा चुकी थीं। अंतिम आदेश दिनांक 12.02.2019 द्वारा उक्त प्राधिकारी ने यह उल्लेख किया कि पुनर्जीवन की प्रक्रिया निलंबित है और शिकायतकर्ता को सलाह दी कि वे रद्द आवंटनों के पुनर्जीवन पर बिहार राज्य आवास बोर्ड के निदेशक मंडल के निर्णय की प्रतीक्षा करें, क्योंकि केवल निदेशक मंडल को ही पुनर्जीवन की शक्ति है।
उच्च न्यायालय में बोर्ड ने दोहराया कि यदि भविष्य में बोर्ड द्वारा कोई पुनर्जीवन योजना लाई जाती है, तो वह याचिकाकर्त्री के मामले पर सहानुभूतिपूर्वक विचार करेगा, परंतु वर्तमान नीतिगत स्थिति में कोई पुनर्जीवन संभव नहीं है।
दोनों पक्षों को सुनने और अभिलेख का परीक्षण करने के बाद पटना उच्च न्यायालय ने आवंटन पत्र दिनांक 08.11.1996 के प्रावधान 6 पर अपना ध्यान केंद्रित किया। उसने उल्लेख किया कि यह प्रावधान स्पष्ट रूप से कहता है कि यदि आवंटी निर्धारित अवधि के भीतर राशि जमा करने और अनुबंध निष्पादित कराने में विफल रहता है, तो यह माना जाएगा कि उसे भूखंड की आवश्यकता नहीं है और आवंटन स्वतः रद्द हो जाएगा।
न्यायालय ने यह दर्ज किया, जो तथ्य याचिकाकर्त्री द्वारा विवादित भी नहीं था, कि उन्होंने 31,744 रुपये की राशि 23.03.1999 को जमा की, जो अंतिम तिथि 31.12.1996 के काफी बाद की है। इस आधार पर न्यायालय ने माना कि आवंटन का स्वतः रद्दीकरण हो चुका था।
न्यायालय ने यह भी दर्ज किया कि भूखंड के संशोधित मूल्य की राशि जमा करने तथा अनुबंध निष्पादित कराने के लिए याचिकाकर्त्री को कई अवसर दिए गए थे, परंतु उन्होंने उनका लाभ नहीं उठाया। साथ ही बोर्ड ने यह नीतिगत निर्णय लिया था कि फिलहाल समाप्त या रद्द आवंटनों को पुनर्जीवित नहीं किया जाएगा।
भुगतान और अनुबंध संबंधी शर्तों के पालन में मूल आवंटी और याचिकाकर्त्री दोनों की गंभीर देरी और चूक को देखते हुए न्यायालय ने माना कि आवंटन “अनिवार्य रूप से स्वतः रद्द हो चुका” था। चूँकि कोई मौजूदा पुनर्जीवन योजना नहीं थी, न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि रिट याचिका में कोई राहत नहीं दी जा सकती।
तदनुसार, रिट याचिका को निराधार पाते हुए खारिज कर दिया गया। भूखंड को याचिकाकर्त्री के नाम पर पंजीकृत करने के लिए कोई निर्देश जारी नहीं किया गया।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय दिखाता है कि आवासीय आवंटन पत्रों में दी गई समयसीमाएँ कितनी सख्ती से लागू की जा सकती हैं। यदि प्रारंभिक भुगतान और अनुबंध निर्दिष्ट अवधि के भीतर पूरे न हों, तो आवंटन स्वतः रद्द हो सकता है।
बिहार राज्य आवास बोर्ड और समान प्राधिकरणों के आवंटियों के लिए यह निर्णय यह जोखिम रेखांकित करता है कि विलंब, भले ही मूल आवंटी की मृत्यु जैसे कठिन पारिवारिक हालात में हो, अधिकारों के समाप्त हो जाने का कारण बन सकता है। केवल देर से पैसा जमा कर देना, या बाद में बोर्ड के अभिलेखों में अपना नाम दर्ज करवा लेना, पहले से समाप्त अधिकारों को पुनर्स्थापित नहीं कर सकता।
यह मामला यह भी दर्शाता है कि जब रद्दीकरण स्पष्ट अनुबंध शर्तों के अनुसार हुआ हो और जब आवास बोर्ड ने नीतिगत रूप से रद्द आवंटनों के पुनर्जीवन को निलंबित कर रखा हो, तो न्यायालय हस्तक्षेप नहीं भी कर सकता। ऐसी स्थिति में प्रभावित व्यक्तियों को सीधे पंजीकरण के न्यायालयी आदेश की अपेक्षा करने के बजाय किसी नई पुनर्जीवन योजना की प्रतीक्षा करनी पड़ सकती है।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
प्रश्न: क्या मूल आवंटी की विधवा के रूप में याचिकाकर्त्री बिहार राज्य आवास बोर्ड को रिट के माध्यम से बाध्य कर सकती थी कि वह भुगतान में देरी और अनुबंध के निष्पादित नहीं होने के बावजूद भूखंड संख्या HP-142 उसके नाम पर पंजीकृत करे?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने निर्णय दिया कि आवंटन की समयबद्ध शर्तों के अनुपालन न होने के कारण भूखंड का आवंटन स्वतः रद्द हो चुका था। रद्द आवंटनों के पुनर्जीवन के लिए कोई मौजूदा योजना न होने की स्थिति में पंजीकरण के लिए कोई निर्देश जारी नहीं किया जा सकता।
प्रश्न: क्या 2017 में बोर्ड अभिलेखों में याचिकाकर्त्री के पक्ष में किया गया नाम परिवर्तन, रद्द आवंटन को पुनर्जीवित या वैध करता है?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने पाया कि नाम परिवर्तन केवल आश्रितों से संपर्क में सुविधा हेतु था और यह न तो आवंटन के पुनर्जीवन के बराबर है, न ही पंजीकरण का कोई प्रवर्तनीय अधिकार प्रदान करता है।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- इस निर्णय के पाठ में किसी पूर्व निर्णय या न्यायिक नज़ीर का उल्लेख नहीं किया गया है।
मामले का विवरण
मामला संख्या: सिविल रिट अधिकारिता वाद संख्या 1581 / 2019
मामले का शीर्षक: मंजू सथी बनाम द स्टेट ऑफ बिहार एवं अन्य
पीठ: माननीय श्री न्यायमूर्ति मोहित कुमार शाह
उद्धरण: 2022 (4) PLJR 484
वकील: श्री अनिल कुमार मुकुंद, अधिवक्ता (याचिकाकर्त्री की ओर से); श्री सुभाष प्रसाद सिंह (GA 3) प्रतिवादियों की ओर से।
मामले का स्वरूप: याचिकाकर्त्री के पक्ष में आवंटित आवासीय भूखंड के पंजीकरण के लिए दिशा-निर्देश माँगने वाली रिट याचिका।
पूर्ण निर्णय का लिंक: पटना उच्च न्यायालय का निर्णय पढ़ने के लिए यहाँ क्लिक करें
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