मामले की पृष्ठभूमि
ये अपीलें नवादा जिला के भूमिधारकों द्वारा दायर दो रिट याचिकाओं से उत्पन्न हुईं। उन्होंने अपने विक्रेताओं से भूमि खरीदी थी और राजस्व अभिलेखों में अपने नाम दर्ज करवा लिए थे। बाद में, उन्होंने नए खरीदारों के पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित किए।
जब ये बिक्री विलेख राजौली के उप-पंजीयक के समक्ष पंजीकरण के लिए प्रस्तुत किए गए, तो पंजीकरण प्राधिकारी ने उनका पंजीकरण करने से इनकार कर दिया। जो कारण बताया गया, वह राज्य सरकार का एक प्रशासनिक निर्देश था, जिसके अनुसार कुछ भूखंडों का पंजीकरण नहीं किया जाना था क्योंकि स्वामित्व पर विवाद था और अभिलेखों का डिजिटलीकरण लंबित था।
इस विवाद की पृष्ठभूमि राजस्व प्रविष्टियों में निहित थी। राजस्व अभिलेखों में गलत प्रविष्टियों के कारण भूमि बिहार राज्य के नाम पर सरकारी भूमि के रूप में दर्ज हो गई थी। वर्तमान अपीलकर्ताओं के विक्रेताओं ने पहले ही इन प्रविष्टियों में सुधार के लिए टाइटल सूट दायर किए थे। वे टाइटल सूट उनके पक्ष में डिक्री कर दिए गए थे।
हालांकि, उन डिक्री का क्रियान्वयन नहीं हुआ, और अभिलेखों में हुई गलतियां बनी रहीं। दूसरी ओर, राज्य ने उन डिक्री के विरुद्ध टाइटल अपीलें दायर कीं। ये अपीलें अभी भी लंबित थीं, तभी पंजीकरण प्राधिकारी ने अपीलकर्ताओं के बिक्री विलेखों के पंजीकरण से इनकार कर दिया।
जब एक ओर खरीदार पंजीकरण पर जोर दे रहे थे और दूसरी ओर उप-पंजीयक कार्य करने से इनकार कर रहा था, तो भूमिधारकों ने पहले उच्च न्यायालय की रिट क्षेत्राधिकार में शरण ली। दो भिन्न माननीय एकल न्यायाधीशों ने रिट याचिकाएं खारिज कर दीं।
एकल न्यायाधीशों ने मूलतः यह माना कि याचिकाकर्ताओं को या तो राजस्व अभिलेखों के सुधार हेतु दीवानी न्यायालय की डिक्री को सिविल न्यायालय में निष्पादित करानी चाहिए, या फिर पंजीकरण से इनकार के विरुद्ध कलेक्टर के समक्ष वैधानिक अपील दायर करनी चाहिए। इन आदेशों से आहत होकर भूमिधारकों ने पटना उच्च न्यायालय की खंडपीठ के समक्ष वर्तमान लेटर्स पेटेंट अपीलें दायर कीं।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
माननीय श्री न्यायमूर्ति अशुतोष कुमार द्वारा लिखित खंडपीठ ने यह परखा कि पंजीकरण प्राधिकारियों ने कैसे और क्यों पंजीकरण से इनकार किया और क्या ऐसा इनकार कानूनी रूप से टिकाऊ था।
पहले, न्यायालय ने रिट न्यायालयों के समक्ष राज्य का रुख नोट किया। राज्य ने तर्क दिया था कि दीवानी न्यायालय की डिक्री के विरुद्ध उसके द्वारा दायर टाइटल अपीलें अभी भी लंबित हैं। इस स्थिति में, सरकार ने प्रशासनिक स्तर पर यह निर्णय लिया कि जिन भूखंडों पर स्वामित्व अधिकारों पर “संदेह की परत” (क्लाउड) है, उनका पंजीकरण न करने के लिए सभी पंजीकरण प्राधिकारियों को निर्देश दिए जाएं।
दूसरे, राज्य ने राजस्व अभिलेखों के चल रहे डिजिटलीकरण की प्रक्रिया की ओर ध्यान आकर्षित किया। राज्य के अनुसार, जब तक डिजिटलीकरण पूरा न हो जाए, तब तक कुछ भूमि का पंजीकरण न करना अधिक सुविधाजनक होगा। अन्यथा, डिजिटल अभिलेख जमीनी स्थिति को सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं कर पाएंगे। इन्हीं प्रशासनिक निर्देशों के आधार पर पंजीकरण प्राधिकारी ने पंजीकरण से इनकार किया।
खंडपीठ ने यह भी दर्ज किया कि रिट कार्यवाही में यह तर्क दिया गया था कि जहाँ एक ओर उसी क्षेत्र में कुछ भूखंडों का पंजीकरण किया जा रहा था, वहीं प्रश्नगत भूमि पर विशेष प्रतिबंध लगा दिया गया था। पंजीकरण पर यह चयनात्मक रोक व्यापक नीति नहीं थी, बल्कि विशिष्ट भूखंडों पर लक्षित थी।
एकल न्यायाधीशों ने माना था कि याचिकाकर्ताओं के पास अन्य उपाय उपलब्ध हैं। उन्होंने सुझाव दिया कि याचिकाकर्ता या तो दीवानी न्यायालय की डिक्री (जिसमें राजस्व अभिलेखों के सुधार का आदेश था) का क्रियान्वयन करा सकते हैं, या उप-पंजीयक के पंजीकरण से इनकार के आदेशों के विरुद्ध वैधानिक अपीलें दायर कर सकते हैं। एक मामले में पक्षपात की आशंका उठाई गई: अपील कलेक्टर के समक्ष थी, जो स्वयं उन भूमि का पंजीकरण न करने के प्रशासनिक निर्णय का हिस्सा थे।
माननीय एकल न्यायाधीश ने पक्षपात के इस भय को निराधार मानते हुए खारिज कर दिया, यह टिप्पणी करते हुए कि यदि ऐसी आशंका को स्वीकार कर लिया जाए तो किसी भी अर्ध-न्यायिक प्राधिकारी के आदेश को कभी भी उसी सेवा संवर्ग के उच्च प्राधिकारी के समक्ष चुनौती नहीं दी जा सकेगी।
खंडपीठ के समक्ष अपीलकर्ताओं ने अपना ध्यान एक अधिक मूलभूत प्रश्न की ओर केंद्रित किया। अपने वरिष्ठ अधिवक्ता के माध्यम से उन्होंने तर्क दिया कि संपत्ति का अधिकार एक संवैधानिक अधिकार है और उसे प्रशासनिक आदेशों द्वारा कमजोर नहीं किया जा सकता। एक बार जब पंजीकरण के वैधानिक मापदंड पूरे हो जाते हैं, तो केवल किसी प्रशासनिक निर्देश के कारण पंजीकरण प्राधिकारी के पास पंजीकरण से इनकार करने का कोई कानूनी आधार नहीं बचता।
अपीलकर्ताओं ने इसी न्यायालय की खंडपीठ के निर्णय Bihar Deed Writers Association and Others vs. State of Bihar & Ors., AIR 1989 Patna 144 पर भरोसा किया। उस निर्णय में न्यायालय ने स्पष्ट रूप से कहा था कि पंजीकरण की शक्ति वैधानिक है। ऐसे दस्तावेजों को, जो वैधानिक आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, पंजीकृत न करने के लिए उप-पंजीयकों को दिए गए निर्देशों द्वारा इस शक्ति को सीमित नहीं किया जा सकता।
पूर्व खंडपीठ ने समझाया था कि पंजीकरण मुख्यतः एक प्रशासनिक कार्य है। यदि पंजीकरण के लिए प्रस्तुत दस्तावेज Registration Act, 1908 और सभी आवश्यक औपचारिकताओं का पालन करता है, तो पंजीकरण प्राधिकारी उसे पंजीकृत करने के लिए बाध्य है। यह उप-पंजीयक का काम नहीं है कि वह स्वतंत्र रूप से जांच करे और तय करे कि संपत्ति पर बेहतर शीर्षक किसका है।
वर्तमान खंडपीठ ने भी यही तर्क अपनाया। उसने दोहराया कि Transfer of Property Act, 1888 (जैसा कि निर्णय में संदर्भित है) के तहत, यदि कोई विक्रेता बिना शीर्षक के, या अपूर्ण शीर्षक के साथ संपत्ति बेचता है, तो क्रेता को या तो कोई शीर्षक नहीं मिलता या अपूर्ण शीर्षक मिलता है। यह परिणाम केवल लेन-देन की पक्षकारों को प्रभावित करता है। इसका पंजीकरण प्राधिकारी से कोई सरोकार नहीं, जिसका दायित्व मात्र ऐसे दस्तावेजों का पंजीकरण करना है जो अन्यथा विधि के अनुसार हों।
इसी आधार पर न्यायालय ने माना कि वरिष्ठ सरकारी पदाधिकारियों ने बिहार के कुछ जिलों में विशेष भूखंडों का पंजीकरण न करने के निर्देश देकर अन्यायपूर्ण ढंग से कार्य किया। भले ही उद्देश्य अस्थायी रहा हो — जैसे डिजिटलीकरण और अभिलेख सुधार की सुविधा — फिर भी ऐसी रोक अनिश्चित अवधि के लिए नहीं लगाई जा सकती।
न्यायालय ने ध्यान दिलाया कि उसे यह नहीं बताया गया कि संबंधित जिलों में डिजिटलीकरण अभी भी लंबित है या पूरा हो चुका है। किसी भी स्थिति में न्यायालय ने माना कि राज्य की टाइटल अपीलें लंबित रहने के दौरान, इस आधार पर पंजीकरण नहीं रोका जा सकता कि बाद में यह शीर्षक को लेकर भ्रम पैदा कर सकता है।
खंडपीठ ने बल देकर कहा कि संपत्ति के अधिकार की कड़ी सुरक्षा की जानी चाहिए। संपत्ति रखने का संपूर्ण उद्देश्य यह है कि व्यक्ति मुक्त स्वामित्व के अधिकारों का आनंद ले सके, जिसमें आवश्यकता पड़ने पर या इच्छानुसार उसे बेचने या अन्य रूप से हस्तांतरित करने की क्षमता शामिल है। पंजीकरण को रोककर कोई भी बादल जो संपत्ति स्वामी को इस अधिकार के प्रयोग से वंचित करता है, उस अधिकार को गंभीर रूप से कमजोर करता है और न्यायोचित नहीं ठहराया जा सकता।
वर्तमान अपीलों में पंजीकरण प्राधिकारी ने दो मुख्य आधारों पर पंजीकरण से इनकार किया था: प्रथम, कि एक प्रशासनिक प्रतिबंध लागू था; और द्वितीय, कि पक्षकारों के अधिकारों का अंतिम निर्णय केवल राज्य की टाइटल अपीलों के निपटारे के बाद ही होगा। न्यायालय ने दोनों आधारों को अस्वीकार कर दिया।
Transfer of Property Act, 1888 और Registration Act, 1908 के प्रावधानों पर भरोसा करते हुए खंडपीठ ने माना कि पंजीकरण मूलतः लेन-देन की पक्षकारों के बीच की क्रिया है। यह स्वयं शीर्षक का निर्धारण नहीं करता। अतः केवल इस कारण से कि भूमि किसी प्रशासनिक प्रतिबंध से आच्छादित भूखंडों की सूची में आती है, प्राधिकारी पंजीकरण से इनकार नहीं कर सकते।
न्यायालय ने माना कि वैधानिक प्रावधानों को प्रशासनिक आदेशों द्वारा सीमित या निरस्त नहीं किया जा सकता। उप-पंजीयक, एक वैधानिक प्राधिकारी होने के नाते, अपने दायित्वों से मुंह नहीं मोड़ सकता। इसी प्रकार, उच्च प्रशासनिक अधिकारी किसी वैधानिक प्राधिकारी को कानून के अनुसार कार्य करना बंद करने के लिए निर्देश नहीं दे सकते।
यह प्रश्न कि क्या अपीलकर्ताओं को एकल न्यायाधीशों द्वारा सुझाए गए वैकल्पिक उपायों की ओर भेजा जाना चाहिए था, पर खंडपीठ ने पूर्व दृष्टिकोण से असहमति जताई। उसने पाया कि जब इनकार की जड़ ही अवैध प्रशासनिक आदेश में निहित थी, तब उप-पंजीयक के इनकार के विरुद्ध अपील करने के लिए अपीलकर्ताओं को बाध्य करना तर्कसंगत नहीं था।
इसी प्रकार, एक मामले में अपीलकर्ताओं को पहले राजस्व अभिलेखों के सुधार हेतु दीवानी न्यायालय की डिक्री का क्रियान्वयन कराने के लिए कहना भी अनुचित ठहराया गया। डिक्री और शीर्षक संबंधी अपीलें अपने मार्ग पर चल सकती थीं, परंतु उन्हें वैधानिक पंजीकरण प्रक्रिया को अनिश्चित काल के लिए स्थगित करने का आधार नहीं बनाया जा सकता था।
अपनी निष्कर्षों को संक्षेप में बताते हुए न्यायालय ने दोनों लेटर्स पेटेंट अपीलों को स्वीकार कर लिया। उसने माना कि जब वैध शीर्षक दस्तावेज और अन्य वैधानिक आवश्यकताएं प्रस्तुत की जाती हैं, तो पंजीकरण प्राधिकारी दस्तावेज के पंजीकरण से इनकार नहीं कर सकता। यहां तक कि डिजिटलीकरण और राजस्व अभिलेखों के उन्नयन के उद्देश्य से भी, हस्तांतरण विलेख के पंजीकरण के अधिकार को अनिश्चित या अनिर्दिष्ट अवधि तक रोका नहीं जा सकता।
इस प्रकार, पंजीकरण प्राधिकारियों को प्रश्नगत भूमि का पंजीकरण न करने का प्रशासनिक निर्देश रद्द कर दिया गया। न्यायालय ने पंजीकरण प्राधिकारी को निर्देश दिया कि वह यह संतुष्ट होने के बाद कि अपीलकर्ताओं द्वारा प्रस्तुत दस्तावेज सभी अन्य कानूनी आवश्यकताओं और औपचारिकताओं को पूरा करते हैं, भूमि का पंजीकरण करे।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार भर के भूमिधारकों और खरीदारों के लिए महत्वपूर्ण है, विशेषकर उन जिलों में जहाँ राजस्व अभिलेखों का डिजिटलीकरण या सुधार चल रहा है। यह स्पष्ट करता है कि राज्य आंतरिक परिपत्रों या प्रशासनिक निर्देशों का उपयोग ऐसी भूमि के पंजीकरण को रोकने के लिए नहीं कर सकता जो अन्यथा कानूनी आवश्यकताओं को पूरा करती हो।
साधारण नागरिकों के लिए इसका अर्थ यह है कि यदि उनकी बिक्री विलेख विधिपूर्ण प्रारूप में हैं और स्टांप ड्यूटी तथा अन्य शर्तें पूरी कर दी गई हैं, तो केवल किसी सरकारी आदेश या शीर्षक संबंधी लंबित अपील के कारण उप-पंजीयक विधिसम्मत रूप से पंजीकरण से इनकार नहीं कर सकता। स्वामित्व पर विवादों का समाधान दीवानी न्यायालयों या उपयुक्त मंचों पर होना चाहिए, न कि पंजीकरण को स्थगित करके।
यह निर्णय इस बात को सुदृढ़ करता है कि भले ही संपत्ति का अधिकार अब मौलिक अधिकार नहीं रहा, फिर भी वह एक मूल्यवान संवैधानिक अधिकार है। इसे प्रशासनिक तरीकों से परोक्ष रूप से सीमित करने के किसी भी प्रयास की कड़ी जांच होगी और आवश्यकता पड़ने पर पटना उच्च न्यायालय उसे रद्द कर देगा।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
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प्रश्न: क्या राज्य, प्रशासनिक निर्देशों के माध्यम से, पंजीकरण प्राधिकारियों को यह निर्देश दे सकता है कि वे पक्षकारों द्वारा वैधानिक अनुपालन के बावजूद कुछ भूखंडों का पंजीकरण न करें?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने माना कि Registration Act, 1908 और Transfer of Property Act, 1888 के तहत प्रदत्त वैधानिक शक्तियों को प्रशासनिक आदेश द्वारा सीमित नहीं किया जा सकता, और ऐसे निर्देशों को रद्द कर दिया गया। -
प्रश्न: क्या यह उचित है कि जब पंजीकरण से इनकार केवल एक अवैध प्रशासनिक आदेश पर आधारित हो, तब पक्षकारों को दीवानी न्यायालय की डिक्री के क्रियान्वयन या पंजीकरण से इनकार के विरुद्ध वैधानिक अपील जैसे वैकल्पिक उपाय अपनाने के लिए बाध्य किया जाए?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने माना कि जहाँ मूल प्रशासनिक निर्देश ही अवैध हो, वहाँ पक्षकारों को ऐसे वैकल्पिक उपायों की ओर भेजना न्यायोचित नहीं है। -
प्रश्न: क्या टाइटल अपीलों के लंबित रहने और राजस्व अभिलेखों के डिजिटलीकरण के आधार पर हस्तांतरण विलेखों के पंजीकरण को अनिश्चित काल तक रोका जा सकता है?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने निर्णय दिया कि डिजिटलीकरण या अपीलों की लंबितता के दौरान भी हस्तांतरण विलेख के पंजीकरण के अधिकार को अनिश्चित या अनिर्दिष्ट अवधि तक निलंबित नहीं किया जा सकता।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- Bihar Deed Writers Association and Others vs. State of Bihar & Ors., AIR 1989 Patna 144.
मामले का विवरण
मामला संख्या: Letters Patent Appeal No. 129 of 2021 in CWJC No. 12635 of 2019; Letters Patent Appeal No. 582 of 2021 in CWJC No. 8233 of 2020.
मामले का शीर्षक: Kumar Gaurav vs. The State of Bihar & Ors.; Bijendra Kumar vs. The State of Bihar & Ors.
पीठ: Hon’ble Mr. Justice Ashutosh Kumar और Hon’ble Mr. Justice Nawneet Kumar Pandey.
निर्णय की तिथि: 07-11-2022.
उद्धरण: 2022(4) PLJR 674.
अधिवक्ता: दोनों LPA में अपीलकर्ताओं के लिए: Mr. J.S. Arora, Senior Advocate, जिनकी सहायता Mr. Ranjan Kumar Dubey ने की। राज्य की ओर से LPA No. 129 of 2021 में: Mr. Md. Khurshid Alam, AAG-12, के साथ Ms. Nutan Sahay, AC to AAG-12। राज्य की ओर से LPA No. 582 of 2021 में: Mr. S. Raza Ahmad, AAG-5, के साथ Mr. Vishambhar Prasad, AC to AAG-5।
मामले का स्वरूप: उप-पंजीयक द्वारा प्रशासनिक निर्देशों के आधार पर बिक्री विलेखों के पंजीकरण से इनकार को चुनौती देने वाली रिट याचिकाओं की खारिजी के विरुद्ध लेटर्स पेटेंट अपीलें।
निर्णय का लिंक: पटना उच्च न्यायालय की वेबसाइट पर पूर्ण निर्णय देखें
यदि आपको यह व्याख्या उपयोगी लगी हो और आप यह जानने के इच्छुक हों कि बिहार में विधिक विकास आपके अधिकारों को कैसे प्रभावित कर सकते हैं,
तो आप आगे की जानकारी के लिए Samvida Law Associates को फॉलो करने पर विचार कर सकते हैं।
मेटा विवरण: पटना उच्च न्यायालय ने बिहार सरकार द्वारा कुछ भूमि के पंजीकरण पर लगाई गई रोक को रद्द कर दिया, यह कहते हुए कि प्रशासनिक आदेश पंजीकरण संबंधी कानूनों को निरस्त नहीं कर सकते।
फोकस कीवर्ड: भूमि पंजीकरण पटना उच्च न्यायालय
परmalink: land-registration-administrative-embargo-patna-high-court
छवि का वैकल्पिक पाठ: एक न्यायालय भवन का अंदरूनी दृश्य, जिसमें भूमि पंजीकरण विवाद पर बहस होती हुई दिखाई दे रही है।
छवि कैप्शन: नवादा में विवादित भूमि के पंजीकरण को रोकने संबंधी राज्य निर्देशों पर पटना उच्च न्यायालय का निर्णय।
